Vorsteuerabzug bei Auflösung eines Pachtvertrages gegen Entgelt mit folgender steuerfreier Grundstücksveräußerung

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Vorsteuerabzug bei Auflösung eines Pachtvertrages gegen Entgelt mit folgender steuerfreier Grundstücksveräußerung

BFH-Urteil vom 13.12.2017, XI R 3/16: Der BFH hat sich in diesem Urteil mit der Frage beschäftigt, ob der Vorsteuerabzug aus Leistungen, die von einem Unternehmer mit der Absicht bezogen werden, die laufende unternehmerische Tätigkeit zu beenden und gleichzeitig die Gegenstände des Unternehmensvermögens (hier Grundstück) bestmöglich zu verwerten, direkt den Umsätzen aus der Verwertung des Unternehmensvermögens zuzuordnen sind oder gegebenenfalls doch eine Vorsteueraufteilung vorzunehmen ist. 

Das Ergebnis vorweg: Vorsteuerabzug ist möglich

Ein Verpächter ist bei vorzeitiger Auflösung einer steuerpflichtigen Verpachtung zum Abzug der ihm vom Pächter in Rechnung gestellten Steuer für dessen entgeltlichen Verzicht auf die Rechte aus einem langfristigen Pachtvertrag jedenfalls dann berechtigt, wenn die vorzeitige Auflösung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem das Pachtverhältnis noch besteht und eine beabsichtigte (steuerfreie) Grundstücksveräußerung noch nicht festgestellt werden kann (BFH- Urteil v. 13.12.2017 XI R 3/16)

Welcher Sachverhalt steckt hinter der Entscheidung?

Der Kläger war Eigentümer eines Grundstücks. Dieses sollte laut vertraglicher Vereinbarung bis März 2020 an A verpachtet werden. A hat das Grundstück seinerseits an B unterverpachtet. Der Kläger beabsichtigte zwischenzeitlich das Grundstück für anderweitige Nutzungszwecke zu veräußern. Durch den langfristigen Pachtvertrag war er jedoch an der Verwertung des Grundstücks gehindert. 

Im Jahr 2011 wurde zwischen Kläger und A eine Aufhebungsvereinbarung beschlossen, wobei sich beide Parteien auf eine vorzeitige Aufhebung des Pachtvertrages zum April 2012 einig waren. Die Aufhebungsvereinbarung enthielt zudem die Möglichkeit, den Pachtvertrag auch während der noch laufenden, verkürzten Pachtlaufzeit zu kündigen. Zum Ausgleich verpflichtete sich der Kläger gegenüber A zu einer „Entschädigungs-“Zahlung an die Pächterin/Unterpächterin. Aus den Vorbemerkungen des Aufhebungsvertrags ging außerdem die beabsichtigte Veräußerung des Grundstücks durch den Kläger hervor.

A kündigte daraufhin das Pachtverhältnis aufgrund der Optionsmöglichkeit bereits zum 31.05.2011. Dem Kläger wurden seitens A am 12.05.2011 die vereinbarte Entschädigungszahlung für A selbst und die Unterpächterin B mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Am 11.11.2011 veräußerte der Kläger das Grundstück umsatzsteuerfrei. Das Finanzamt versagte daraufhin den geltend gemachten Vorsteuerabzug aus der Rechnung von A, wogegen der Kläger daraufhin Einwand erhob. 

Entscheidungsgründe der Richter aus München

Der BFH erläuterte zu der Entscheidung, dass die Kosten der vereinbarten „Entschädigungszahlung“ in direktem und unmittelbarem Zusammenhang mit der Verpachtungstätigkeit des Klägers stehen. Die Kosten wären insoweit nicht entstanden, wenn kein langfristiger Pachtvertrag bestanden hätte. Somit liegt der Grund der Zahlung ausschließlich in der steuerpflichtig ausgeführten Verpachtungstätigkeit des Klägers. 

Grundsätzlich muss für die Berechtigung zum Vorsteuerabzug ein Zusammenhang zwischen Eingangs- und Ausgangsseite des Unternehmers gegeben sein, ein Vorsteuerabzug ist also nur möglich soweit auch umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt werden. Hierzu führt der BFH aus, dass zwar kein direkter Zusammenhang zwischen der Verzichtsleistung von A (Eingangsleistung) und den steuerpflichtigen Ausgangsleistungen (Verpachtung) zu erkennen ist – denn der Kläger hat die Aufhebungsleistung von A (und B) nicht bezogen, um Verpachtungsumsätze zu erzielen. Jedoch besteht für den Kläger die Berechtigung zum Vorsteuerabzug, da die Kosten der vorzeitigen Auflösung und Beendigung der Tätigkeit zu den allgemeinen Aufwendungen der steuerpflichtigen Verpachtung zu zählen sind.

Zudem ist nach Ansicht des BFH, dass eine unmittelbare Verknüpfung zwischen der angestrebten Grundstücksveräußerung und dem Verzicht der Pächter, sowie der daraus entstandenen Entschädigungszahlung nicht gegeben ist. Die vom Kläger bezogene Verzichtsleistung wurde allein zum Zwecke der frühzeitigen Pachtbeendigung verwendet. Damit ist auch die Verzichtsleistung von A nicht als Eingangsleistung für eine mögliche aber noch ungewisse Grundstücksveräußerung direkt genutzt worden. 

Weiterhin ist bei Liquidation und Beendigung eines Betriebes ein Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen, sodass dem Kläger ebenfalls der Vorsteuerabzug nicht aus solchen Gründen verwehrt werden darf.

Das Resultat und Tenor der Entscheidung des BFH: Der Kläger ist zum Vorsteuerabzug berechtigt und kann diesen geltend machen.

link.pngBFH-Urteil vom 13.12.2017, XI R 3/16