Bund schafft neue steuerliche Anreize für kurzfristigen Mietwohnungsbau

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Bund schafft neue steuerliche Anreize für kurzfristigen Mietwohnungsbau

Das Bundesministerium der Finanzen hat Ende August einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Damit sollen die im Rahmen der von der Bundesregierung selbst erklärten Wohnungsraumoffensive vorgesehenen steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment umgesetzt werden. Man habe erkannt, dass es einen großen Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen gebe. Nur durch verstärkten Wohnungsneubau könne diese Nachfrage gedeckt werden. Die Maßnahme soll insbesondere Anreize für private Investoren schaffen, sich im bezahlbaren Mietwohnungsbau zu engagieren.

Sonderabschreibungen von bis zu 5% pro Jahr sind möglich

Durch die Wiedereinführung des § 7b EStG wird dem Investor die Möglichkeit eröffnet, im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren neben der linearen Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 EStG Sonderabschreibungen von bis zu 5% jährlich geltend zu machen. Das Abschreibungsvolumen beträgt somit maximal 28% in den ersten 4 Jahren. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird die Abschreibung nach § 7a Abs. 9 EStG berechnet (Restwert-Afa). Um eine missbräuchliche mehrfache Inanspruchnahme des Abschreibungsvolumens zu verhindern, will der Gesetzgeber die Abschreibung nur für neu geschaffene Wohnungen zulassen. Eine Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG muss zulässig sein.

Neuer Wohnraum muss geschaffen werden

Sonderabschreibungen sollen nur dann in Betracht kommen, wenn durch die Baumaßnahme neue Wohnungen geschaffen oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Die Wohnung muss in jedem Fall zusätzlich und erstmalig und damit neu geschaffen werden. 

Maßnahmen sind zeitlich befristet

Um Anreize für eine zeitnahe Investition zu schaffen, soll die Regelung auf solche Baumaßnahmen beschränkt sein, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibung soll nach dem vorliegenden Gesetzesentwurf letztmalig im Veranlagungsjahr 2026 möglich sein. Ab dem Veranlagungszeitraum 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr möglich, wenn der vorgesehene Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Dadurch soll die zügige Schaffung von neuem Wohnraum forciert werden.

Luxuswohnungen sollen nicht gefördert werden

Förderfähig sind nur die Herstellungskosten, die auf die neue Wohnung entfallen. Aufwendungen für das Grundstück und für Außenanlagen sollen nicht förderfähig sein. Eine Inanspruchnahme der Förderung ist hierbei ausgeschlossen, wenn die abschreibungsfähigen Kosten 3.000 € je m² Wohnfläche übersteigen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Der Schaffung von hochpreisigem Wohnraum soll damit entgegengewirkt werden. 

Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden

Eine Förderung nach § 7b EStG kommt nur in Betracht, wenn die Wohnung mindestens 10 Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Der Investor hat den Nachweis über die Vermietung zu erbringen und zwar auch dann, wenn die Immobilie nach Ende des Abschreibungszeitraums veräußert wird. Wird die Wohnung nicht 10 Jahre vermietet, führt dies rückwirkend zur Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibung.

Die bloße Veräußerung der Immobilie führt damit allein zwar noch nicht zu einer Rückgängigmachung der Förderung. Damit die Sonderabschreibung nicht zur gezielten Steuergestaltung genutzt werden kann, sind aber solche Verkäufe schädlich, die nicht der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer unterliegen. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn Grundstücke, die sich bereits lange im Privatbesitz befinden und bei denen die 10jährige Spekulationsfrist gem. § 23 EStG bereits abgelaufen ist, bebaut und unmittelbar nach Ablauf des Förderzeitraums verkauft werden. In diesen Fällen soll auch allein die Veräußerung der Immobilie zu einer Rückgängigmachung der Förderung führen, unabhängig davon, ob sie weiter zu Wohnzwecken genutzt wird.

Mehrfachförderung soll verhindert werden

Die gleichzeitige Förderung ein und derselben Aufwendungen aus Förderprogrammen, die dieselbe Zielrichtung wie die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau haben, soll ebenfalls verhindert werden. Eine kumulierte Förderung kollidiere mit dem Prinzip, dass öffentliche Gelder sparsam einzusetzen sind. 

Bund schätzt die Gesamtkosten auf über 400 Millionen Euro bis zum Jahr 2022

Durch die Sonderabschreibung werden Bund, Länder und Kommunen in den Jahren nach Inkrafttreten der Regelung wohl Steuereinahmen von über 400 Millionen Euro fehlen. Für das Jahr 2020 wird ein Aufwand von rund 5 Millionen Euro, im Jahr 2021 von rund 95 Millionen Euro und im Jahr 2022 von rund 310 Millionen Euro veranschlagt. Der Gesetzesentwurf soll nun schnellstmöglich ins Kabinett und in den Bundestag eingebracht werden.

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