Stand der Grundsteuerreform 2019

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Stand der Grundsteuerreform 2019

Gesetzliche Neuregelung noch in diesem Jahr

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 festgestellt, dass die Grundsteuer in der jetzigen Form verfassungswidrig ist. Die aktuell gültigen Regelungen seien ein klarer Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Zwar habe der Gesetzgeber erheblichen Spielraum, dieser dürfe den Belastungsgrund einer Steuer aber nicht völlig verfehlen. Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer sind immer noch die Einheitswerte, die auf der Grundlage der Wertverhältnisse des Jahres 1964 ermittelt werden. Insbesondere die Wertentwicklung von Immobilien in Citylagen lasse die Schere bei der Bewertung immer weiter auseinandergehen und mache eine Reform dringend erforderlich. Das Gericht hat dem Gesetzgeber nur eine kurze Frist zur Nachbesserung gegeben. Bereits im Jahr 2019 muss eine gesetzliche Neuregelung her, ansonsten darf die Grundsteuer nicht weiter erhoben werden.
Bei der Umsetzung zeigten sich die Richter jedoch nachsichtig. Sie gaben mit einer Übergangsphase von fünf Jahren eine Schonfrist, in der noch nach den alten Einheitswerten gerechnet werden darf. Im Laufe der Verhandlung vor dem Bundesverfassungsgericht war klargeworden, dass Länder und Kommunen diese Zeit auch brauchen würden, um ein neues Modell in die Praxis umzusetzen. Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat im November 2018 einen Vorschlag zur Grundsteuerreform vorgelegt. Seit letzter Woche verhandelt er nun mit seinen Kolleginnen und Kollegen aus den Bundesländern und ringt um eine Einigung. 

 

Folgende Optionen liegen auf dem Tisch:

Wertabhängiges Modell

Der Bundesfinanzminister favorisiert dieses Modell, das den tatsächlichen Wert einer Immobilie berücksichtigen soll. Dazu sind die Werte von Grund und Boden sowie von Gebäuden anhand bestimmter vereinfachter Verfahren zu ermitteln. Bei selbstgenutzten Immobilien soll eine Vergleichsmiete der Berechnung zu Grunde gelegt werden. Dieses wertabhängige Modell soll dafür sorgen, dass vergleichbare Immobilien auch ähnlich besteuert werden. Damit liegt es nah an den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für eine realitätsgerechte Besteuerung der Grundstücke auch im Verhältnis zueinander. Anfang 2010 sollen Immobilienbesitzer dann eine entsprechende Erklärung bei den zuständigen Behörden einreichen. Das Gesamtsteueraufkommen aus der Grundsteuer von 14 Milliarden Euro soll ungefähr erhalten bleiben. Problematisch könnte allerdings sein, dass in Ballungszentren, in denen die Imobilienpreise sehr hoch sind, die Grundsteuer erhöht wird. Auch wenn die Gemeinden, die auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen sind, ihre Hebesätze weiterhin selbst bestimmen sollen, könnte dies in der Folge zu steigenden Mieten führen. Aktuell wird daher auch darüber nachgedacht, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Immobilienbesitzer müssten dann die Grundsteuer ganz allein tragen. Ob das aber zu einer Mietpreisstabilisierung führt, bleibt abzuwarten.
Insgesamt rechnet das BMF mit einer individuellen Mehrbelastung durch die Reform in Höhe eines mittleren zweistelligen Betrages pro Jahr.

Flächenmodell

Diese alternative Berechnungsmethode orientiert sich an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude. Die Gebäudefläche soll dabei in einem vereinfachten Verfahren bestimmt werden, das sich z.B. an den Geschossflächen orientiert. Auf die so ermittelten Flächen von Grund und Boden sowie Gebäuden werden anschließend besondere Faktoren angewendet, die nach der Art der Gebäudenutzung unterscheiden (und für Wohngebäude niedriger ausfallen als für Geschäftsgebäude). Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben bei diesem Modell unberücksichtigt. Dieses Modell, das ebenfalls vom BMF erarbeitet wurde, findet insbesondere in Unionskreisen seine Anhänger. Vor allem die CSU favorisiert diese Berechnung. Der bürokratische Aufwand für dieses Modell wäre sicher überschaubar, denn es basiert auf vergleichsweise einfachen Berechnungen. Es führt im Ergebnis aber dazu, dass für Immobilien, die zwar ähnliche Flächen aufweisen, sich im Wert aber deutlich unterscheiden, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig würden (Bsp.: Villa im hochpreisigen Zentrum und ein gleich großes Einfamilienhaus am Rande einer Großstadt). Toplagen in Großstädten würden so zwar nicht noch stärker mit Grundsteuer belastet. Allerdings würden die Vorgaben der Verfassungsrichter wohl nur unzureichend erfüllt, denn die Forderung war ja gerade, dass die Grundsteuer sich stärker als bisher am tatsächlichen Wert der Immobilie orientieren muss.  

Bodenwertmodell

Bei dieser Berechnung bliebe der Wert der aufstehenden Gebäude völlig unberücksichtigt. Allein die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert wären Grundlage für die Steuerberechnung. Die Anhänger dieser Methode erhoffen sich so, dass Grundstücksflächen nicht ungenutzt bleiben oder weiterhin nur zu Spekulationszwecken angeschafft werden. Es soll so ein Investitionsanreiz geschaffen werden, denn egal ob das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut oder unbebaut ist, die Höhe der Grundsteuer fällt in derselben Höhe an. Auch hier wäre der bürokratische Aufwand sicher überschaubar, denn sowohl die Grundstücksflächen als auch die Bodenrichtwerte sind den Behörden bekannt. In Toplagen würde die Grundsteuer wohl nichts desto trotz steigen und auf die Mieter umgelegt werden. 

Die Optionen liegen also auf dem Tisch. Die kontroversen Beratungen auf Bund- und Länderbene bleiben abzuwarten. Die Politik ist jedoch zum Erfolg verpflichtet, denn spätestens zum Jahresende muss das Gesetz alle parlamentarischen Hürden genommen haben. 

 

link.pngBVerfG Urteil vom 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12

 

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