Neuerungen GrEStG

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Neuerungen GrEStG

Eindämmung von Share-Deals: Bundesregierung plant Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes

Sie sind der Politik schon lange ein Dorn im Auge: die sog. Share-Deals, mit deren Hilfe Investoren ganz legal Immobilien erwerben können ohne mit Grunderwerbsteuer belastet zu werden. Bereits im Koalitionsvertrag hatte man sich darauf verständigt, hier Schlupflöcher zu schließen und so für mehr Steuergerechtigkeit zu sorgen. Die Bundesregierung legt nun einen Entwurf zur Neugestaltung des Grunderwerbsteuergesetzes vor.  

Legales Steuersparmodell führt zu erheblichen Steuerausfällen

Immobilieninvestoren sollen die Grunderwerbsteuer künftig nicht mehr so leicht umgehen können. Denn bislang nutzen einige von ihnen ein Schlupfloch: Statt einer Immobilie kaufen sie Anteile an der Firma, die Eigentümerin der Immobilie ist. Diese sogenannten Share Deals blieben bislang grunderwerbsteuerfrei, solange Investoren weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile kaufen. Das Problem: Häufig übernehmen mitgebrachte Co-Investoren die verbleibenden Anteile. Nach einer Wartezeit von fünf Jahren können beide die Anteile steuerfrei vereinen. Diese Art der Steuergestaltung führte - vor allem bei hochpreisigen Immobilien - zu erheblichen Steuerausfällen. Die Bundesregierung verständigte sich deshalb im Koalitionsvertrag darauf, Steuerumgehungen bei der Grunderwerbsteuer wirksam einzudämmen. Die entsprechende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes hat sie nun auf den Weg gebracht.

Beteiligungsgrenze sinkt von 95% auf 90 % und Haltefristen werden verlängert

Derzeit unterliegen Vorgänge der Grunderwerbsteuer, bei denen zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück gehört und sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Dies gilt dann als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. Mittelbare Änderungen im Gesellschafterbestand von den an einer Personengesellschaft beteiligten Personengesellschaften werden durch Multiplikation der Vomhundertsätze der Anteile am Gesellschaftsvermögen anteilig berücksichtigt. Nach dem Willen der Bundesregierung soll nun die Grenze von 95% auf 90% abgesenkt werden und die Haltefrist von 5 auf 10 Jahre verlängert werden. So sollen Share Deals zukünftig unattraktiver werden. 

Auch Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften lösen zukünftig Grunderwerbsteuer aus

Mit § 1 Abs. 2b GrEStG wird außerdem ein Ergänzungstatbestand eingeführt, mit dem auch Gesellschafterwechsel bei einer Kapitalgesellschaft eine Steuerpflicht auslösen. Auch hier gilt: Werden innerhalb von 10 Jahren 90% der Anteile durch neue Gesellschafter übernommen, entsteht Grunderwerbsteuer, wenn die Kapitalgesellschaft Grundvermögen besitzt. Die Vorschriften zur Steuerbefreiung nach den §§ 3, 5 und 6 GrEStG sollen jedoch nicht anwendbar sein. Diese sind personenbezogen und sollen bei Kapitalgesellschaften daher nicht zur greifen.

Zahlreiche Übergangsregelungen sind zu beachten

Grundsätzlich ist vorgesehen, dass die neuen Regelungen für alle Anteilsübertragungen anwendbar sein sollen, die nach 31.12.2019 stattfinden. Bezüglich der Haltefristen ist jedoch zu beachten, dass Anteilseigner, die ihre Anteile vor dem Stichtag bereits länger als 5 Jahre gehalten haben, als sog. Altgesellschafter gelten. Die Frist für die schädliche Übertragung wird in diesen Fällen nicht auf 10 Jahre verlängert. Die Altregelung und somit eine verlängerte Frist gilt auch für die Anwendbarkeit der 95%-Grenze. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2024. Eine Sonderregelung sieht das neue GrEStG auch für die Fälle vor, in denen Verpflichtungsgeschäft und Erfüllungsgeschäft zeitlich auseinanderfallen. Hierbei muss das Verpflichtungsgeschäft innerhalb eines Jahres vor Einbringung des Gesetzes in den Bundestag abgeschlossen worden sein, das Verpflichtungsgeschäfts binnen eines Jahres nach Einbringung erfolgt sein, damit die alte Regelung noch zur Anwendung kommt.

Bundesrat empfiehlt eine sog. „Börsenklausel“ und warnt vor Rückwirkung

Der Bundesrat, der zwischenzeitlich eine Stellungnahme zu dem geplanten Gesetzesvorhaben abgegeben hat, empfiehlt, börsennotierte Kapitalgesellschaften von der o.g. Regelung auszunehmen. Häufige Wechsel von Anteilseignern würden immer wieder Steuerfestsetzungen erforderlich machen, das Ziel der Investoren aber sei nicht die missbräuchliche Gestaltung bei der Grunderwerbsteuer und eine Ausnahme somit gut begründbar. Ferner warnt der Bundesrat davor, dass bestimmte Regelungen hinsichtlich der Kapitalgesellschaften schon in Kraft treten sollen, bevor das Gesetz dem Bundesrat zugeleitet wurde. Insoweit besteht die Gefahr, dass der Teil des Gesetzes aufgrund seiner Rückwirkung nicht verfassungsgemäß ist.